Änderungen in der Grunderwerbsteuer - Einführung Umwidmungszuschlag

Der Nationalrat hat die Ausweitung der Grunderwerbsteuerpflicht und die Einführung eines Umwidmungszuschlags beschlossen. Die neuen Regelungen treten bereits ab 01.07.2025 in Kraft.

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Grunderwerbsteuer

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Ein zentraler Schwerpunkt im Bereich der Grunderwerbsteuer ist die Gleichstellung von Asset-Deals und Share-Deals bei Transkationen, die Personen- und Kapitalgesellschaften mit inländischen Grundstücken im Vermögen betreffen. Während bei einem Share-Deal Anteile an einer Gesellschaft übertragen werden, werden bei einem Asset-Deal einzelne Wirtschaftsgüter wie z.B. Grundstücke veräußert. 
Bei Personengesellschaften fällt derzeit Grunderwerbsteuer an, wenn innerhalb von 5 Jahren 95% der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Diese Regelung wurde auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet und die Frist von 5 Jahren auf 7 Jahre angehoben.

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Bisher fällt bei einem Share-Deal auch Grunderwerbsteuer an, wenn mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Gesellschaft in einer Hand vereinigt werden. Künftig wird dieser Schwellenwert auf 75% reduziert. Zudem können auch mittelbare Anteilserwerbe an grundstücksbesitzenden Gesellschaften Grunderwerbsteuer auslösen. Zur Ermittlung der mittelbaren Beteiligungshöhe werden die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander multipliziert. Ergibt die Berechnung eine mittelbare Beteiligung von 75% oder mehr, wird ein grunderwerbsteuerpflichtiger Tatbestand ausgelöst. Künftig spielt für die Definition „Vereinigung in einer Hand“ die Unternehmensgruppe keine Rolle mehr; es wird vielmehr auf eine Erwerbergruppe abgestellt. Bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns sind diesbezüglich Ausnahmen vorgesehen.

 

Erhöhung des Steuersatzes und der Bemessungsgrundlage

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Ein weiterer Punkt ist die Erhöhung des Steuersatzes und der Bemessungsgrundlage bei Anteilsübertragungen und Umgründungen im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften. Immobiliengesellschaften sind Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung und Verwaltung von Grundstücken liegt. Die Grunderwerbsteuer wird bei Transaktionen solcher Gesellschaften von 0,5% des Grundstückswertes auf 3,5% des gemeinen Wertes (= Verkehrswert) angehoben. Bei Nicht-Immobiliengesellschaften bleibt die Grunderwerbsteuer unverändert bei 0,5% des Grundstückswertes. Ausgenommen von der Erhöhung sind auch grundstücksbesitzende Gesellschaften, wenn alle beteiligten Gesellschafter vor und nach einer Anteilsübertragung/-vereinigung (oder Umgründung) dem begünstigten Personenkreis (Familienverband) angehören.

 

Umwidmungszuschlag bei der Immobilienertragsteuer (ImmoESt)

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Künftig sollen Veräußerungsgewinne höher mit ImmoESt besteuert werden, wenn Grundstücke veräußert werden, die z.B. von Grünland in Bauland umgewidmet wurden. Den Gewinnen aus der Veräußerung des umgewidmeten Grund und Bodens (nicht aber Gebäudes) wird zukünftig ein Umwidmungszuschlag von 30% hinzugerechnet. Der Umwidmungszuschlag ist nur insoweit zu berücksichtigen, als die Summe aus Veräußerungsgewinn und Umwidmungszuschlag den Veräußerungserlös nicht übersteigt (Deckelung). Die Neuregelung gilt für Veräußerungen nach dem 30.6.2025, sofern die Umwidmungen nach dem 31.12.2024 erfolgt sind.